Ti è mai capitato di guardare un terreno, magari ereditato o comprato anni fa, e pensare, “Sulla carta vale poco, ma il mercato oggi lo vede in tutt’altro modo”? Ecco, con la Legge di Bilancio 2026 quella sensazione diventa una leva concreta, perché arriva una rivalutazione fiscale strutturale dei terreni che, per molti proprietari, può cambiare il modo di pianificare vendite, passaggi generazionali e riorganizzazioni patrimoniali.
La novità che sposta l’asticella: valore fiscale più vicino al mercato
La misura ruota attorno a un’idea semplice: riallineare il valore fiscale del terreno al suo valore di mercato reale. Non più interventi “una tantum”, ma una possibilità resa strutturale, quindi potenzialmente più prevedibile per chi programma nel medio periodo.
Questo riallineamento avviene pagando un’imposta sostitutiva del 18% sul valore rideterminato, a condizione che ci sia una perizia formale.
Quali terreni rientrano e chi può accedere
Qui è fondamentale essere precisi, perché i requisiti sono la porta d’ingresso.
Rientrano:
- terreni agricoli e terreni edificabili
- posseduti al 1° gennaio 2026
- detenuti in proprietà o con altro diritto reale (per esempio usufrutto)
In pratica, conta la fotografia al 1 gennaio 2026. Se non eri titolare in quella data, la rivalutazione non si aggancia a questa finestra.
Il cuore della procedura: perizia asseverata e tempi
Il passaggio chiave è la perizia asseverata, cioè una valutazione tecnica che certifica il valore di mercato. È il documento che rende “difendibile” il nuovo valore in caso di controlli e che, nei fatti, può anche raddoppiare il valore fiscalmente riconosciuto rispetto a quanto risulta oggi, con impatti diretti sulla futura plusvalenza in caso di vendita.
Occhio alle scadenze: perizia e pagamento devono essere completati entro il 30 novembre 2026. È una data che conviene segnare subito, perché tra scelta del perito, raccolta documenti e asseverazione, il tempo scorre più veloce di quanto sembra.
Quanto si paga e come: l’imposta al 18% e la rateizzazione
L’imposta sostitutiva è pari al 18% del valore rideterminato. Il punto interessante, soprattutto per aziende agricole e famiglie che vogliono preservare liquidità, è la rateizzazione triennale.
In altre parole:
- fai perizia e determini il nuovo valore
- calcoli l’imposta sostitutiva
- puoi scegliere di pagarla in tre rate annuali
Questo può rendere l’operazione più “digeribile”, specialmente se il terreno ha visto aumenti di valore legati a infrastrutture, transizioni green o progetti innovativi (come l’agrivoltaico).
Quando conviene davvero (e quando bisogna pensarci due volte)
Conviene più spesso quando:
- prevedi una vendita nei prossimi anni
- stai preparando una riorganizzazione patrimoniale
- hai un terreno il cui mercato è salito molto, ma il costo fiscale è rimasto basso
Da valutare con prudenza quando:
- non hai alcun piano di vendita o trasferimento e l’imposta sarebbe solo un’uscita immediata
- il valore di mercato stimato non è così distante dal valore fiscale attuale
Una buona regola pratica è simulare due scenari, con e senza rivalutazione, e confrontare costo oggi versus tassazione futura.
L’altra faccia della medaglia: “Generazione Terra 2026” di ISMEA
Se la rivalutazione parla ai proprietari, “Generazione Terra 2026” parla a chi vuole entrare o crescere in agricoltura acquistando terreni. Il bando atteso in primavera punta a facilitare l’accesso alla terra con strumenti molto concreti.
Destinatari tipici:
- giovani 18-41 anni
- donne (senza limiti d’età)
- PMI agricole e startupper con esperienza o titolo in ambito agrario
Punti forti:
- finanziamento fino al 100% del prezzo di acquisto
- massimale fino a 1,5 milioni di euro (o 500.000 euro in alcuni casi legati al titolo)
- mutuo fino a 30 anni, con 2 anni di preammortamento
- possibile contributo a fondo perduto fino a 100.000 euro per il primo insediamento come capo azienda
Strumenti a colpo d’occhio
| Strumento | Destinatari principali | Vantaggi chiave |
|---|---|---|
| Rivalutazione fiscale | Proprietari al 1/1/2026 | Valore fiscale riallineato al mercato, imposta 18% anche a rate |
| Generazione Terra 2026 | Giovani, donne, PMI | Finanziamento fino al 100%, durata lunga, possibile fondo perduto |
| Agevolazioni PPC | Coltivatori diretti, IAP, under 40 | Imposte ridotte o fisse su acquisti, più leve per investimenti |
Checklist rapida per non sbagliare passo
- Verifica il possesso del terreno al 1° gennaio 2026
- Scegli un tecnico per la perizia asseverata
- Pianifica cash flow, valutando rateizzazione triennale
- Rispetta la scadenza del 30 novembre 2026
- Se vuoi acquistare, prepara i requisiti per ISMEA e confrontati con CAF o consulente
Il punto, alla fine, è questo: nel 2026 la terra non cambia natura, ma cambia modo di essere letta dal fisco e dagli strumenti di finanza agricola. E chi si muove per tempo può trasformare una regola “tecnica” in una scelta strategica.
