Capita più spesso di quanto si ammetta: basta una scala bagnata, un sacchetto lasciato vicino ai bidoni, o l’ascensore con le impronte, e in pochi giorni la chat del palazzo diventa un ring. La domanda, però, è sempre la stessa, chi deve pagare le pulizie e chi decide come farle?
Cosa rientra davvero nelle “pulizie condominiali”
Partiamo dal punto che fa scattare la maggior parte dei litigi: “Io quelle scale non le uso”. La legge, su questo, è poco romantica ma chiarissima.
L’articolo 1117 c.c. considera parti comuni, salvo diverso titolo, gli spazi che servono all’uso comune. Nella pratica, le pulizie riguardano quasi sempre:
- Scale interne ed esterne, pianerottoli, corridoi
- Androni e ingressi
- Ascensore e aree antistanti
- Zone di passaggio verso cantine o box, se comuni
- Spazi dedicati alla raccolta differenziata e ai contenitori dei rifiuti
Qui non si parla di lusso, si parla di igiene, decoro e sicurezza quotidiana.
Chi è obbligato a pagare, anche se “non ne beneficia”
Il cuore della questione sta nella ripartizione delle spese. L’articolo 1123 c.c. stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi.
Tradotto in una scena molto comune: anche chi vive al piano terra, o ha un negozio con ingresso su strada, oppure usa poco l’ascensore, di norma contribuisce alle spese delle pulizie delle parti comuni. Il principio è che quelle parti esistono e vanno mantenute, anche solo per il valore e la funzionalità dell’edificio.
In alcuni casi la ripartizione cambia in base all’uso, ad esempio quando una parte comune serve in modo diverso i condomini. Per scale e ascensori, entrano in gioco criteri specifici legati anche al piano, ma il punto fermo resta questo: l’obbligo di contribuzione non dipende dall’uso “di fatto”, dipende dal diritto di comproprietà e dalle regole di riparto.
Una parola che conviene ricordare, perché spesso risolve metà delle discussioni, è condominio: non è un insieme di abitudini personali, è una comunione regolata da norme e delibere.
Chi decide come, quanto e con chi pulire
Qui entrano in scena due figure chiave: amministratore e assemblea.
Il ruolo dell’amministratore (art. 1130 c.c.)
L’amministratore, quando c’è, non è un “passacarte”. In materia di pulizie, di solito:
- organizza il servizio e ne controlla l’esecuzione
- raccoglie preventivi e propone soluzioni pratiche
- stipula contratti e gestisce i pagamenti
- riscuote le quote dai condomini
Se si sceglie una ditta, ha senso verificare che sia un’impresa strutturata, con requisiti e coperture adeguate, anche perché il settore è regolato (ad esempio dal D.M. 274/1997).
Il potere dell’assemblea (art. 1135 c.c.)
L’assemblea approva budget, modalità e frequenza. In concreto, può deliberare:
- pulizie affidate a ditta esterna
- pulizie con turni tra condomini, se tutti sono d’accordo
- un mix, ad esempio ditta per scale e ascensore, turni per cortile piccolo
Attenzione però a un punto che evita molte guerre fredde: l’assemblea non può, in modo semplice e automatico, “imporre” a un condomino di fare lavoro manuale se non c’è un accordo valido e accettato nelle forme corrette. Molto più lineare, spesso, è scegliere una ditta e ripartire la spesa.
Morosità e litigi, cosa succede se qualcuno non paga
Quando parte il classico “io non pago”, la strada è abbastanza standard:
- sollecito dell’amministratore
- discussione in assemblea, anche per chiarire dubbi sul riparto
- se l’inadempienza continua, azioni di recupero secondo le procedure previste
Il messaggio di fondo è semplice: la spesa di pulizia, se deliberata correttamente e prevista nei bilanci, diventa una obbligazione condominiale.
Tre mosse pratiche per evitare discussioni infinite
Un condominio sereno non nasce per magia, si costruisce con regole chiare.
- Regolamento condominiale: mettere nero su bianco frequenza, aree incluse, standard minimi.
- Preventivi trasparenti: chiedere dettagli su cosa viene fatto, con che prodotti, con che cadenza.
- Comunicazione breve e documentata: foto, report, segnalazioni all’amministratore, senza trasformare tutto in un processo pubblico.
Alla fine, la risposta che tutti cercano è questa: le pulizie delle parti comuni si pagano, quasi sempre, tutti insieme, secondo le regole di riparto. E quando la decisione è presa in modo corretto, la “sensazione di ingiustizia” non basta a evitare l’obbligo. Sta lì il segreto, magari poco poetico, della convivenza condominiale.
